常见问题-第1页

 

1. 什么是盖布尔斯大学?

盖布尔斯大学是加利福尼亚州布埃纳公园的一个住宅社区. 盖布尔斯大学于2002年完工，第一批居民于2002年8月入住. 大学山墙销售计划(“计划”)允许与加州州立大学有关联的人员, 富勒顿(“CSUF”)以可承受的价格在CSUF校园附近拥有房屋.

该计划由CSU富勒顿辅助服务公司(“ASC”)运营。, 一个隶属于CSUF的非营利性公司. 不像传统的房屋所有权计划, 买家购买房屋，并通过包含各种条款和条件的长期土地租赁从ASC租赁房屋下的土地, 包括指数化升值，以确保房屋在未来仍能负担得起. 这也有助于保持销售价格低于土地出售时的价格, 并将有助于确保住房仍归与社联有关联的人所有.

正如下面“在大学山墙里买房”一节所解释的那样, 大学山墙受布埃纳市公园再开发机构规定的买方收入限制，以换取该项目的场地和权利. 所有买家必须, 在购买时, 收入不超过奥兰治县中位数收入的120%, 按家庭人数调整(“中等收入”). 其中11栋联排别墅的购买者的收入不得超过奥兰治县收入中位数(“低收入”)的80%。. 所谓的“低收入”和“中等收入”限制比预期的要高，因为奥兰治县的收入中位数相对较高.

2. 盖布尔斯大学为何成立?

CSUF位于高房价地区, 而且许多加州大学旧金山分校的教职员工很难负担得起加州大学旧金山分校校园附近的自有住房. 这些情况使得CSUF招聘和留住教职员工变得更加困难, 特别是对于那些在国家征聘的职位上工作的人, 例如，教师可以在住房更便宜的地方选择另一所机构的工作. 也, 让员工在CSUF校园附近工作可以培养一种社区意识和对CSUF活动的参与. 完整的, 大学山墙计划的优先任务声明, 见附图.

优先任务陈述
  • 协助CSUF为“全国招聘”的雇员职位成功争取到有才能的候选人，否则这些候选人可能会因为当地高昂的住房成本而却步.
  • 提供目前可负担得起的住房，并在一段时间内保持可负担得起的住房, 利用在分配过程中公平的系统，并允许房主建立权益.
  • 提供优质住宅, 不管是短期的还是长期的, 提高员工的生活质量.
  • 促进“本地”招聘.
  • 创建和维护一个随着时间的推移保持灵活的程序，以满足不断变化的环境和需求.
  • 创造适销对路的房屋资源，并促进合作, 社区和员工生产力, 通过一个易于管理的计划，并提供足够的收入来运营该计划，随着时间的推移，以及最初.
  • 改善空气质素，减少交通，并改善与外界的关系.

3. 为什么学校要建设一个负担得起的社区，而不是给员工提供资金
协助在外部市场购买，就像一些大学所做的那样?

不像其他大学, CSUF没有大量的捐赠基金或其他可自由支配的资金来源来投资于市场援助计划. 随着外部市场房价的上涨, 要弥补这一负担能力的差距，需要更大的投资. 一个负担得起的社区具有自我支持的优势，并且随着时间的推移，对未来的员工来说仍然是负担得起的. 这样的社区还可以促进合作，并有助于交通, 交通和空气质量问题，通过靠近工作场所和促进技术，如拼车.

4. 大学山墙有哪些类型的住房单元? 

大学盖布尔斯有50栋独立住宅和36栋联排别墅. 房屋的种类及面积分别如下:

 

计划 描述 房屋数目

A

联排别墅(低收入买家)
3间卧室，2.5 .巴斯(1277秒.f.)		 8

B

联排别墅(低收入买家)
3间卧室，2.5 .巴斯(1364秒.f.)

 3

B

Townhome
3间卧室，2.5 .巴斯(1364秒.f.)

 7

C

Townhome
3间卧室，2.5 .巴斯(1429秒.f.)

 10

D

Townhome
3间卧室，2.5 .巴斯(1473秒.f.)

 8

1

分离的家
3间卧室，2.5 .巴斯(1503秒.f.)

 22

2

分离的家
4卧室，3浴室(1,640美元.f.)

 28

5. 现在大学山墙的房价是多少? 

大学山墙的房屋只有在现有房主决定搬迁和出售房屋时才能转售. 一般来说，根据该计划，转售价格限制在最高价格范围内. 在这个项目下, 新买家的购买价格仅限于初始购买价格加上基于奥兰治县家庭收入中位数增长的升值. 因此, 价格将根据该地区同类房产的当前市场情况而有所不同, 时间的流逝, 奥兰治县收入中位数的变化, 以及可供出售的特定房屋.

帮助你确定价格的大致范围, 以下是2014年各种型号的大致价格. 此外，奥兰治县的收入中位数增长幅度从1.5% to 2.7%，平均1.在过去的五年里增长了9%. 这些数据可以帮助你估计房屋的大致增值.

 

计划 描述 房屋数目 物价(2014年)
(楼价+预付地租)

A

联排别墅(低收入买家)
3间卧室，2.5 .巴斯(1277秒.f.)		 8 $210,000 - $240,000
(只限低收入买家) 

B

联排别墅(低收入买家)
3间卧室，2.5 .巴斯(1364秒.f.)

 3 $225,000 - $260,000
(只限低收入买家)

B

Townhome
3间卧室，2.5 .巴斯(1364秒.f.)

 7 $230,000 - $250,000

C

Townhome
3间卧室，2.5 .巴斯(1429秒.f.)

 10  $240,000 - $260,000

D

Townhome
3间卧室，2.5 .巴斯(1473秒.f.)

 8 $250,000 - $270,000

1

分离的家
3间卧室，2.5 .巴斯(1503秒.f.)

 22 $280,000 - $300,000

2

分离的家
4卧室，3浴室(1,640美元.f.)

 28  $290,000 - $320,000

6. 什么设施是特色在大学山墙? 

大学山墙是一个新传统社区，由一家屡获殊荣的建筑公司设计的工匠平房式建筑. 街景以树木为特色, 白色的尖桩篱笆和前廊, 围栏外的景观美化由CSU富勒顿辅助服务公司提供和维护. 后院有围栏，有燃气连接装置，用于烧烤. 社区设施包括一个带游泳池的娱乐区, 洗手间、淋浴设施和公园. 附近有社区公园. 附近购物和娱乐都很方便, 橙县的文化和教育资源. 

这些家庭本身提供了一系列高质量的电器, 固定装置和饰面, 比如内置书架和瓷砖厨房柜台 & 入口通道. 主浴室设有双水槽，一个超大的椭圆形浴缸和独立的玻璃封闭淋浴. 独立式住宅将有壁炉，这也是联排别墅的一个选择. 规范强调安全, 能源效率, 吸引力, 舒适方便, including fire sprinklers; smoke & fire alarms; fireproof, energy-efficient concrete-tile roof; dual-glazed windows; extra insulation; central forced-air heating and air conditioning; gas water heater and kitchen range; 1.6-gallon toilets; concealed-hinge cabinetry; quiet floors; no-wax vinyl flooring in the kitchen, baths and laundry; and fiber-optic connectivity. 所有家庭都有2个车库，带有自动分段抬高板门. 

虽然上面描述了房屋最初建造时的许多标准特征, 最初的购买者和后来的业主可能已经购买了额外的升级或以其他方式对物业进行了更改和变更. 因此, 每栋房子都配有家具, 装修和维护方式不同，因此任何新买家都应该在做出任何购买决定之前检查房产.

7. 是否有任何单层单元或无障碍功能?

在这个项目中没有建造单层住宅，因为它们需要更多的土地, 减少了可以建造的房屋数量，从而减少了可以容纳的家庭数量, 同时，由于减少了城市福利费用可以分摊的单位数量，使该项目的财务可行性受到质疑. 计划 2在一楼设有一间卧室和浴室. 没有外部楼梯进入单元，社区人行道是残疾人无障碍的. 作为单户住宅开发, 大学盖布尔斯的住宅不受残疾人无障碍要求的限制.

8. 大学盖布尔斯离校园有多远?

盖布尔斯大学距离CSUF校园大约7英里(从CSUF在查普曼向西行驶), 它变成了莫尔文). 车程约15分钟. 

9. 场地的周边环境是怎样的?

毗邻盖布尔斯大学的是一个通勤火车站. 西边是居民区. 更多的房屋位于北部, 穿过布雷亚溪海峡和马尔文大道, 包括洛斯土狼乡村俱乐部附近. 西边的戴尔街(Dale Street)对面是湖边(Lakeside)，一个新建的高档封闭式待售住宅社区. To the south are railroad tracks and (adjoining the City's portion of the parcel) an industrial area; beyond that (southwards from Lakeside) is Fullerton's light-aircraft airport. 像湖滨一样，大学山墙部分屏蔽了火车的噪音. 强烈鼓励未来的房主参观该地区的网站.

10. 我怎样才能在大学盖布尔斯买房?

大学盖布尔斯的所有房屋目前都由教职员工拥有和居住, 然而, 随着居民的搬迁，房屋不时进入市场, 搬到另一个社区或以其他方式决定卖掉他们的房子. 当房屋可用时，我们会按优先顺序联系潜在买家，申请人可能会或可能不会继续购买可用房屋. 一个潜在的买家应该放弃一个机会吗, ASC将继续进行下一个申请人，并按顺序通过等待名单，直到确定买家. 因此, 如果你有兴趣，购买盖布尔斯大学房屋的第一步是访问我们的网站，填写所需社区的申请，并将申请传真到ASC，号码在说明中. ASC将通过电子邮件与您联系，确认ASC收到了您的申请, 验证资格确定优先级并将您的名字添加到等待名单中.

11. 谁有资格在大学山墙购买房屋?

大学山墙受布埃纳市公园再开发机构规定的买方收入限制，以换取该项目的场地和权利. 所有买家必须, 在购买时, 收入不超过奥兰治县中位数收入的120%, 按家庭人数调整(“中等收入”). 其中11栋联排别墅的购买者的收入不得超过奥兰治县收入中位数(“低收入”)的80%。. 所谓的“低收入”和“中等收入”限额比预期的要高(见下文)。, 因为奥兰治县的收入中位数相对较高. 购买者不需要隶属于CSUF, 但与社联有关联的人士将有最高优先获得住房(见下文). 所有购买者必须将其大学山墙住宅作为主要居住地，并从购买之日起保持就业身份.

12. “收入”是如何确定的?

收入包括工资, 加班, 奖金, 佣金, 提示, 投资收入, 社会保障, 退休和养老金 & 年金、失业等工资等价物 & 工伤赔偿，赡养费 & 子女抚养费等. 18岁以上将入住该房屋的家庭成员总数. 对于自主创业, 收入是扣除除折旧/摊销和房屋租金以外的费用后确定的(以上一年的纳税申报或年初至今的收入中较高者为准). 收入不包括寄养费用, 州/联邦法律不包括在收入中的项目, 零星的礼物, 医疗费用报销, 奖学金和退伍军人教育福利, 和一次性增加，如继承, 保险支付和资本收益, 等.

13. 谁有优先购买房屋的权利?

以下是层和层中的类别的优先级表. 第I层的人员必须是CSUF的雇员，但由总裁决定的第IA层除外. 应用按分级排序，分级内按类别排序.

 

第一级:CSUF机构发展和国家招聘
类别 描述

A

 房屋委员会董事局批准的会长候选人

B

指定现有业主

C

CSUF全国招聘

 

定义

 

经ASC批准的CSUF主席候选人

由大学校长认定为特殊情况的个人组成，对这些个人应给予适当的特别优先考虑. 这种情况将包括特殊的教师保留情况，独特的招聘机会等. 这类任命的数量有限，每一项任命都需要得到总务委员会的批准.

总统候选人在任何一个开发项目的所有单位中最多可占25%，或在所有开发项目的所有单位中最多占20%.

总统候选人如果离开社区，卖掉自己的房子，就会为转售目的开设一个类似的预约. 转售时未立即填补的空缺将结转到未来的销售中, 以上述限额为限.

指定现任屋主

由目前是另一个ASC或房屋委员会资助的住房的房主组成，ASC确定此举将有利于校园的招聘或保留目标. 一个例子是买家从大学高地或大学山墙的另一个家搬迁.

指定现时业主所占房屋的百分比并无限制.

全国招聘

国家雇员是全职的, 终身教职或终身教职教师，三级及以上管理级别(或校园附属机构职位的同等级别), 除了ASC之外，CSUF的雇员, 或者它的一种助剂. 这一类别包括当前和新招聘的个人, 包括那些已经签署了未来开始工作日期合同的人. 

国家雇员在合同签订之日起30天内合格.

长期的员工

在CSUF和/或其附属机构连续工作超过5年的员工.

本地教育机构

由以下个人组成(每个类别优先考虑位于富勒顿市的机构)

  1. 国家高等教育

  2. 其他州立教育机构(包括K-12学区)

  3. 私立、非营利性高等教育机构

  4. 其他非营利性教育机构

  5. 营利性教育机构

公共雇员

由以下个人组成:

  1. 加州政府雇员

  2. 奥兰治县的雇员

  3. 奥兰治县某城市的雇员

  4. 在奥兰治县工作的其他公共实体的雇员

首先以添加到利息列表的日期为参考，然后以抽签方式解决.

ASC保留修改其认为适当的优先级系统的权利.

14. 一个人如何申请购买大学山墙的房子? 

盖布尔斯大学有一个等待名单，因此在这个时间点申请被接受. 感兴趣的个人应该去大学盖布尔斯部分如何申请和打印出大学盖布尔斯申请, 完整的, 签署并传真或电子邮件给ASC. 一旦ASC收到申请，您将收到一封电子邮件，确认您的申请已收到，并将您的名字添加到等待名单中.

如何申请

15. 谁买得起这些房子?

支付能力会因买家的收入等因素而有所不同, 首付款资金及按揭利率.

16. 买房有什么特别的贷款吗?

ASC与几个贷款来源合作，使他们熟悉大学盖布尔斯计划. 目前参与的贷款机构包括SchoolsFirst FCU和U.S. 银行. 贷款人联系信息见“融资”.

买家应该意识到，大学山墙不是FNMA(房利美)批准的发展. 这是根据与布埃纳市公园再开发机构的协议对社区施加限制的结果. 结果是, 那些不保留和维护自己的贷款的贷款人和抵押贷款经纪人可能无法或不愿对社区内的房屋进行贷款. 这减少了如果获得金融监管局的批准本来可以获得的资金来源.

17. 土地租赁是如何运作的?

房主根据大学盖布尔斯土地租赁协议从ASC租赁土地的条款为99年的期限. ASC保留了基础土地的剩余“费用”所有权. 这种安排类似于加州大学欧文分校和加州州立大学蒙特利湾分校的教职员工待售住房社区.

18. 业主在土地租赁下需要支付多少地租和费用?

房主将为使用土地支付地租, 每月对盖布尔斯大学社区的持续维护进行评估，并为未来的维修和更换储备资金.

地租

考虑到项目的限制，土地使用的地租已经打了折扣. 土地使用地租按月分期支付. 独立住宅的业主每月支付约149美元，联排别墅的业主每月支付84美元. 地租金额在每次转售交易时重置. 土地使用的地租金额每五年根据消费者物价指数调整一次. 请注意，大学山墙的房主(不像一般市场上的许多新房主)不必为基础设施支付持续的“Mello-Roos”评估, 因为ASC正在支付安装费用.

月度评估

独立住宅每月的社区维护费(相当于房主会费)最初为186美元，联排别墅为180美元. 这一数额的一部分涵盖了业主将不得不以更高的成本直接支付的项目, 例如业主火灾/意外伤害保险和外部维修. 其余部分用于维护公共区域设施，如景观美化, 游泳池和街道，并为将来的维修和更换提供资金储备. 

19. 土地租赁的其他条款是什么?

ASC和购房者之间的土地租赁协议包含旨在保持大学山墙社区负担得起的程序控制, 随着时间的推移，对大学附属买家来说是可行的和有吸引力的, 比如对买家资格的限制, ASC的回购权, 以及转售价格限制. 它还包含土地租赁中通常涉及的条款，如租赁期限, 地租, 维护义务, 还有抵押权利, 以及对ASC和居民的各种保护.

这不是地契的完整摘要. 详情请参阅实际租赁文件.

20. 宠物可以进入大学吗?

大学山墙有类似CC的财产使用和维护规定&R在市场，房屋所有权的发展. 这些规定允许宠物的待遇与你在其他地方看到的类似

21. 对房屋转售价格的控制是什么?

土地租赁条款

地下租赁, 在转售, 通过转售价格控制，下一个买家仍能负担得起这些房屋. 最高转售价格将以下列金额之和为上限:

  1. 房屋的原始购买价格(i.e., 不包括预付地租), 根据奥兰治县收入中位数的上升而增加的指数(“转售价格指数”), +

  2. 业主在出售后进行的经批准的资本改善的评估价值(最高可达房屋原购买价格的25%), (按转售价格指数增加), +

  3. 预售装修费用(不超过房屋指数化购买价格的5%).

然而, 最高销售价格不得低于原销售价格, 所以即使指数下降, 业主不会被迫亏本出售房屋(尽管市场状况或您维护房屋的方式可能会影响您是否能够以最高转售价格转售房屋)。. 除了, 销售和转让成本, 包括销售促进费吗, 以及最初预付地租的摊销, 在某些情况下会给卖方造成损失吗.

举个例子, 如果一个家庭以190美元的价格购买了大学盖布尔斯的房子,000 in 2002, 转售价格指数每年上涨3%, 10年后，这个家庭在没有任何资本改善或预售修缮费用的情况下将房子转售, 最高转售价格约为255美元,000. 

 

 注:以上例子只作说明用途，并不一定反映实际楼价, 任何实际单位的预付地租或包价, 也不能保证转售价格指数或销售市场的未来表现, 包括单位是否会以最高转售价格出售. 卖方的总收益数字不包括任何销售促进费(可能达到售价的5%)或任何其他销售交易成本.

重建机构条文

如上所述, 重建局对购买大学山墙的买家在购买时的最高收入施加了收入限制. 这些限制将在30年后到期. 当它们生效时, 在出售房屋时，买家的收入必须不超过奥兰治县中位数收入的120%. (11个低收入限制单位, 购房者的收入必须不超过奥兰治县中位数收入的80%.负担得起的房屋付款限额是根据可用于房屋付款(按揭本金)的收入百分比计算的 & 利息、地租、物业、税、水电费等.)，由州法律界定并由重建局强制执行. 这些重建局对经济适用房的限制可能会间接限制房屋的转售价格. 因为地租下的转售价格指数也是基于县收入中位数, 就基本房价而言，重建局的限制和土地租赁限制(不包括基建改善)可能会有相当大的差距 & 售前准备费用). 其他一些因素, 比如抵押贷款利率和潜在转售买家的首付金额以及他们的家庭规模, 会以某种方式影响可负担性计算吗.

22. 转售房屋时，业主是否须缴付任何费用?

是的. ASC will charge the seller a nominal administrative fee for processing any ground lease transfer (set at $500; this fee will not exceed 1% of the sales price), 再加上3%的销售促进费. 市场经纪人通常会向卖家收取包括土地价值在内的总销售收入的6%. 卖方还将向第三方支付成交费用，通常由该地区的卖方支付. 不像其他校园项目, 与ASC没有“共同增值”或“股权分享”的销售收益.

应付费用通常将从卖方的收益从出售的房屋在托管关闭时扣除, 还有任何按比例分配的项目，比如赡养费, 房地产税, 等.

23. 房主可以把房子转售给谁?

土地租赁条款

为与csu有关的人提供住所, 当房主决定出售时, 自通知之日起，ASC有60天的时间行使购买期权, 并且可以将此权利分配给优先等待名单上的人. 买入价将是卖方要价中的最低价, 评估价值, 或上述最高转售价格. ASC, 或其受让人, 然后有一个额外的60天，从最初的60天期权期到期，以关闭对房屋.

如果ASC不选择购买房屋, ASC将与房主合作，将房屋出售给有优先购买权的人, 如上所述. 如果在180天内(包括最初的60天期权期)没有找到优先买方, 房主可以将房屋出售给公众(限制仍然存在)。.

重建机构条文

如上所述, 从最初出售起的30年内, 转售买家的家庭收入必须不超过当时奥兰治县收入中位数的120%, 为11个低收入单位, 占奥兰治县收入中位数的80%).

24. 房主可以被要求出售他们的房子吗?

为了保持住宅可用，以帮助实现项目的使命, 在发生以下情况时，ASC将有权从大学山墙房主手中回购房屋:

为了保持住宅可用，以帮助实现项目的使命, 在发生以下情况时，ASC将有权从大学山墙房主手中回购房屋:

  • 雇员房屋所有人工作状态发生变化(辞职), 终止, 不续订合约, 缩减为兼职, 更改为非永久职位, 等.)，使该员工不再满足其最初合格的优先级别的要求. 如果发生这种情况是由于暂时或永久残疾造成的，则不会触发此回购选项, 或者是非自愿减少工作时间的结果，但雇员仍被认为是全职工作.

  • 非雇员(除了未亡配偶或具有同等法律地位的人)通过遗嘱或法律运作获得大学盖布尔斯房屋的权益.

  • 非雇员(除了未亡配偶或具有同等法律地位的人)通过遗嘱或法律运作获得大学盖布尔斯房屋的权益.

  • 原房主拥有的房屋所有权少于50%. (非雇员获得房屋50%或更少的未分割权益不会触发ASC回购选择权, 但余下的股份须由一名以该房屋为主要居所的合资格雇员全资拥有.)

  • 在雇员死亡后, 尚存的配偶(或具有同等法律地位的人)拥有不到100%的房屋所有权.

  • 非雇员由法院授予占用房屋的权利, 离婚诉讼审裁处, 分居或其他法律程序.

  • 所有权被转让给他人或实体，但为了遗产规划目的而转让给信托的除外.

  • 员工退休, 提供给CSUF和CSUF辅助员工, ASC在为CSUF或其附属机构服务的年数满一半之前无权购买房屋

  • 从原销售日期起五年后开始, 如果房主在出售时不是犯罪现场组的全职员工, 仍然不是一个全职的CSUF(或CSUF辅助)员工.

  • 该房屋不作为房屋所有人的主要居住地.

  • 房主拖欠抵押贷款, 或由ASC或附属机构赞助的住房援助贷款.

  • 业主没有履行《十大靠谱网赌游戏平台榜单》的条款.

 

 

“帮助巨人达到更高的目标”

加州州立大学富勒顿辅助服务公司(ASC)是一个非营利性的公共公司，成立于1959年，目的是促进和协助加州州立大学富勒顿的教育使命.